СУДЬБА ИПОТЕЧНОГО ИМУЩЕСТВА ПРИ РАЗВОДЕ (ИПОТЕКА ПРИ РАЗВОДЕ)
Существуют следующие варианты раздела ипотеки:
- мировое соглашение и переоформление ипотеки на одного из супругов с разрешения банка (квартира переходит в собственность одного из супругов совместно с обязательствами по выплате оставшейся части ипотеки. При этом суд взыскивает с супруга(и) в пользу супруга(и) компенсацию в размере половины выплаченной стоимости ипотеки. Т. е., например, квартира переходит одной стороне вместе с долгом по ипотеке, а другой стороне предоставляется компенсация);
- мировое соглашение и продолжение долевых выплат бывших супругов до вступления в собственность, дальнейший раздел имущества, предусмотренный в мировом соглашении;
- продажа квартиры с согласия банка, погашение ипотечного кредита, полюбовный раздел остатка средств, если таковой случится.
- погасить ипотеку досрочно и продать квартиру;
- перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе.
Так же возможно во время брака, или до него, или при оформлении ипотеки на квартиру, оговорить ее раздел в случае развода. Для этого заключается соглашение в письменном виде, учитывающее все нюансы раздела. Остальные случаи будут рассматриваться в суде. В том числе доля общих детей. Они в разделе имущества не участвуют, но их наличие рассматривается как причина увеличения доли и только через суд. Либо при помощи мирового соглашения.
Самый лучший способ поделить ипотеку – договориться.
Согласно действующему законодательству ипотечное имущество делится между бывшими супругами пополам, так же как и долговые обязательства. Когда в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отступить от общего правила Семейного кодекса и разделить имущество не пополам, а увеличить долю в квартире того из супругов, с кем остается ребенок.
При этом не важно, на кого оформлен кредит. Финансовые обязательства перед банком возлагаются в равной степени на обоих супругов, и они должны их выполнять даже после расторжения брака.
В Семейном кодексе сказано, что при разделе общего имущества супругов необходимо разделить и их совместные долги. А Гражданский кодекс прямо указывает, что такое разделение долгов возможно только при согласии кредитора, то есть банка. Но большинство заемщиков, пытаясь разделить жилье и одновременно сумму долга, получают от банка отказ. Это связано с тем, что при разделе долговых обязательств ответственность разводящихся супругов вместо солидарной становится долевой. Другими словами, банк теряет возможность требовать возврата всей суммы за квартиру с любого из бывших супругов, что ему совсем невыгодно. А граждане, однажды получив отказ, теряют право повторно обратиться в суд с иском о разделе.
Выйти из сложившейся ситуации можно сформировав исковые требования о разделе совместного имущества супругов, а совместный долг перед банком не делить. Тогда суд будет вынужден исходить из того, что раздел квартиры, обремененной ипотекой, относится к сфере семейных правоотношений и регулируется исключительно семейным законодательством, в результате чего согласие банка не требуется. Поскольку в результате раздела квартиры банк не теряет право требовать возврата всей суммы долга у любого из супругов, то суд вправе принять решение без его согласия.
И несмотря на то, что долг перед банком еще остается солидарным, появляется законная возможность обойти возражения кредитного учреждения, и поделить долговые обязательства так, как разведенные супруги договорились между собой.
После вступления в силу решения суда нужно обратиться в росреестр за выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимость.
С решением суда, выпиской из ЕГРН и совместным заявлением от обоих супругов нужно попросить банк внести изменения в ипотечный договор. Так как недвижимость уже поделена или переоформлена на одного из разведенных супругов, возражать банку не имеет смысла, да и не вправе в этом случае он этого делать.
Но все это возможно только в том случае, когда бывшие супруги пришли к взаимному согласию о порядке выплат по ипотеке.
Если не удалось договориться, то лучшим выходом будет продать недвижимость (при обязательном наличие согласия банка) и разделить оставшиеся после выплаты долга деньги.
Самое неразумное – совсем перестать платить кредит и дождаться момента, когда банк обратит взыскание на квартиру. Для этого организовывается аукцион. Стоимость объекта в этом случае будет намного ниже рыночной цены. Из суммы, полученной от реализации, банк удерживает основной долг, пени, штрафы, не отчисленные проценты и затраты на организацию аукциона. Остаток будет распределен между бывшими созаемщиками. Учитывая это, супруги вообще могут остаться и без жилья, и без денег.
Бывает, что квартира была куплена в ипотеку одним из супругов еще до вступления в брак. Тогда при разводе права на нее будет иметь тот из них, на которого оформлен кредитный договор. Ну а второй вправе потребовать через суд возмещения ему половины денежных средств, которые были потрачены из семейного бюджета на выплату ипотечного кредита.
Расторжение брака часто сопровождается различными проблемами. Граждане, оформляя ипотеку, как правило, не предполагают наличия каких-то сложностей в будущем, но ситуации бывают непредсказуем. Поэтому для того, чтобы обезопасить себя на будущее лучше заключить брачный контракт, заверить его у нотариуса. Если спор возникнет, и нужно будет регулировать его через суд, указанный документ определит судьбу спорного ипотечного имущества.
